전세제도에 대해 - 하승주님의 글

<전세>

전세계에서 전세제도가 우리나라에만 있다는 것은... 이제는 거의 상식이 되었음. 그럼 바로 다음 질문으로 넘어갈 수 있음.

1. 왜 다른 나라에서는 전세가 없느냐?
2. 왜 우리나라에만 전세가 있느냐? 사실 똑같은 질문이긴 한데, 답변을 나누기 위해서 가능.

 

1. 왜 다른 나라에서 전세가 없는지 이유.

너무 간단함.
월세와 비교해서 수익률이 너무 차이가 나기 때문.

1억짜리 집을 팔아서 은행에 예금할 경우 - 3% 이자.
1억짜리 집을 월세를 줘서 임대료를 받을 경우 - 5% 임대료.
1억짜리 집을 7천만원에 전세를 줘서 은행에 예금할 경우 - 7천만원 *3% = 2.1% 수익.

그럼 어떤 바보가 전세를 주겠음?
그래서 전세계의 어떤 나라도 전세제도가 없으며, 이걸 이해시키는데 굉장히 힘듦.

 

2. 그런데 우리나라는 왜 전세가 있는가?

이것도 너무 간단함.

 

우리나라에서 전세를 주는 임대인은 여기서 나오는 이자수익 보고 전세 주는 사람은 단 한명도 없음. (바보가 아니기 때문에.) 전세를 주는 이유는 전세값 받아서 집 한채 더 사려고 하기 때문.

다른 나라에서는 왜 이렇게 안 하냐?

선진국 - 은행 담보대출 받으면 되는데 왜? 은행대출 받고, 집은 월세 돌리면 이익이자나.
개도국 - 집값이 잘 안 올라요...

그래서 전세는 임대차의 성격과 사금융의 성격을 같이 갖고 있음. 집주인은 임대인이기도 하면서, 전세채무자이기도 함.

전세채무를 지는 집주인을 "무이자 사금융"을 이용한다고 하는데, 형식적으론 맞지만, 실질적으로는 월세 이자를 포기하는 기회비용을 치르고 있기 때문에, 상당히 비싼 비용을 내는 것이기도 함.

이렇게 비싼 기회비용을 치르면서도 전세를 이용하는 이유는?

옛날에는 개인들에게 부동산 담보대출을 해 주질 않았고,
요즘도 담보비율이나 DTI가 상당히 빡셈.
그래서 깔끔하게 전세를 이용함.

이렇게 해서 집을 한 채 더 사면, 어지간하면 수십년동안 계속 집값이 올라 줬음. 그래서 집 한 채를 사는게 제일 어렵고, 그 다음에는 10채까지 불릴 수 있다는 말이 나옴. 전세를 계속 주면서 집을 사면 되니깐. - 이게 바로 갭투자.

 

 

3. 임대차 3법이 되면 전세가 없어질까?

사금융의 필요성이 계속 존재하느냐,
향후 집갑 상승 전망이 계속 유지되느냐,

이 2가지 전제조건이 계속 전제되어야 전세가 계속 유지됨.

여기에, 전세 임대업자의 "비용"이 상승하는데, 이를 전세값 상승으로 전가시키기가 매우 어려움. (임대료 상한제.)

그럼 이걸 월세 전환할려고 엄청나게 노력할 것임. (물론 이것도 상한제 적용 받음. 그래도 수익률은 더 나올 수 밖에 없을 것임.)

그래서 장기적으로는 월세 전환이 가속화될 것이라고 전망함.

 

 

 

따라서 전세를 서민의 주거 방식이라고 본다면, 임대차 3법은 서민 주거방식을 줄이는 악법이 되고 마는 것입니다. 의도치 않은 부작용인 거죠.

전세라는 거주 방식도 있으면서도 서울 집값이 안올라서 언젠가는 매수가 가능한... 그런 세상은 있을 수가 없다는 것을 사람들은 잘 몰라요. 당장 목돈이 모자라서 전세를 살고 있다면, 미래의 집주인의 꿈에서 멀어지는 데에 스스로 기여하고 있다는 게 진실입니다.

 

 

 

1. 월세로 전환하기 위해서는 고액의 '보증금'을 반환해야 함
2. 단기간에 전환되기 어렵고 서서히 진행될 것임
3. 장기적으로 전세에 의한 유동성은 줄어들 것임
4. 스스로 미래의 집주인 꿈에서 멀어지는 거라고 하는데, 그의 주장처럼 '내버려 둬'도 집주인의 꿈은 멀어짐. 아니 더 빠르고 확실하게 멀어짐
5. 월세 전환으로 임차인들의 임차비용은 상승하긴 할 것임. 단, 내버려 두어서 집값이 상승하고 상승한 만큼 전세가격이 상승하기때문에, 저축한 돈의 대부분을 전세보증금으로 지불함.
6. 결국 현 상황은 실질적 임차비용은 낮지만, 다주택자들을 위한 집값 상승에 스스로 기여하는 상황이기도 함. 역시 내집 마련 꿈은 더욱 멀어짐
7. 반대로 월세전환으로 임차비용은 상승하나 고액의 전세보증금이 임차인의 실질자산으로 편입됨.
8. 집값 상승을 얼마나 완만한 형태로 유지할 것인가, 영구 공공임대 등 주거형태의 개선이 얼마나 빠르게 진행될 것인가 등 긍부정을 단정할 수 없는 상황임. (여기서 단정하는 사람들은 사짜라고 보면 됨. 차라리 점쟁이로 커밍아웃 하든가 아니면 인과관계를 정확히 설명해야 됨.)
9. 위 8번에서 긍정적 결과가 나타난다면 임차인의 실질적 '삶의 질'은 높아짐. 2년 단위로 목돈을 마련했다가 보증금으로 지불하지 않아도 되고, 내 집 마련을 하지 않아도 어느 정도는 만족하는 국민이 늘어나면, 그 목돈을 삶의 질을 향상시키는데 사용할 수 있음
10. 어짜피 지금도 임차인들은 자신의 삶의 질을 포기하고, 저축한 돈을 보증금으로 지급함으로서 임대인들의 부동산 불로소득 향상에 기여해 왔음
11. 정부정책을 근거없이 비판한다고 '오 멋지네. 지식인이네' 하는 사람 별로 없음. 뒤에서 다 비웃음.
12. 국가의 운영은 짧은 지식과 감정적 대응으로 하는 것이 아님.

 

 

나라에 돈이 없으니 주택시장에서 투자로 승부하는 돌고래 사이에 낀 새우들 구제할 공공임대주택 짓기가 좀 그랬던거고. 박근혜때는 뉴스테이로 기업임대사업자를 열어주려다가 막히고. 그렇다면 더 소규모 임대사업자를 열어주자 하다가 헬게이트가 열렸던 듯 싶습니다. 공공임대주택의 확충과 보유세인상. 거래세 인하의 복합처방이 가장 효과적이긴 한데 한 번에 될지. 일단 갑을관계 약화시킨 임대차보호법이 우선이라는건 잘 시작하는 듯 싶어요.